Vught

De gemeenteraad stelt elk jaar een zogenaamde grondprijsbrief vast. Traditioneel gaat het daarin over een speciaal tarief voor sociale woningen, waarbij niet wordt gerekend per m2 maar met een minimum grondprijs per wooneenheid. De gemeente meent met een lage grondprijs het extra aantrekkelijk te maken om sociale woningen te realiseren. De SP betwijfelt dat. Immers, zelfs wanneer aan het eind van de exploitatie een sociale woning volledig zou zijn afgeschreven, resteert er altijd een stuk grond dat doorgaans in waarde is gestegen. Mits de grondprijs is gebaseerd op de actuele marktwaarde vormt deze dus geen enkele belemmering om er (ook) sociale woningen op te realiseren. Het goedkoper aanbieden van kavels ten behoeve van sociale woningbouw is vooral een indirecte subsidiëring van woningbouwcoörperaties.

De vaste grondprijs per wooneenheid voor sociale woningen stamt nog uit de tijd dat het Rijk het volkshuisvestingsbeleid dicteerde en de cooperaties uitvoeringsorganisaties waren. Het moest toen voorkomen dat gemeenten zichzelf verrijkten via grondverkopen ten koste van de rijksoverheid. De verzelfstandiging van de woningbouwcoörperaties (sinds 1995) heeft aan deze praktijk echter geen einde gemaakt. Coöperaties verwerven inmiddels op vele manieren grond voor sociale woningbouw en lang niet meer uitsluitend via de gemeente op basis van een vaste (lage) grondprijs. Reden genoeg om te twijfelen over de noodzaak van een lagere vaste grondprijs om al dan niet sociale (huur) woningen te bouwen.

Hardnekkig blijft de term 'onrendabele top' opduiken in deze discussie. Anders dan de naam doet vermoeden zegt dit niets over het wel of niet rendabel zijn van de investering. We spreken van een onrendabele top als het verschil tussen opbrengsten en kosten op een stuk grond negatief uitpakt voor (in dit geval) de coöperatie. De bepaling van die onrendabele top is echter sterk afhankelijk van de uitgangspunten die men hanteert en welke parameters daarbij worden gebruikt. Zo rekent menig coöperatie niet met de marktwaarde, maar met de bedrijfswaarde. Hierdoor wordt de (markt)waarde van de huizen die de coöperatie bezit niet meegerekend om tot een voorspelling van de onrendabele top te komen en blijft de 'restwaarde' van de woning én de grond aan het eind van de exploitatieperiode buiten beschouwing.

We hoeven dan ook geen medelijden te hebben met woningbouwcoöperaties wanneer men spreekt van een onrendabele top. Het zegt slechts dat zonder rekening te houden met de marktwaarde van grond en woning bij einde explotatie, de kosten hoger worden ingeschat dan de opbrengsten.
Coöperaties zullen hier overigens tegen in brengen dat zij niet met de marktwaarde rekenen omdat zij hun woningbezit niet eenvoudig op de markt kunnen brengen. Het is weliswaar een waarde maar deze lijkt niet zondermeer te verzilveren. Wanneer er echter van uitgegaan wordt dat een deel van de huurwoningen na een aantal jaren wordt verkocht dan is de ontstane meerwaarde wel te verzilveren en verdampt de onrendabele top. Het is dus maar net welke uitgangspunten je wilt hanteren.