h

Rekenwonder 5

2 juli 2013

Rekenwonder 5

Nogmaals rekenen met De Koepel. Maar nu met geld: de grondprijs.

25000 x 750 = ?

Het nieuwe plan voor De Koepel betrof 25000 m2. Met een destijds verwachte grondprijs van ongeveer 750 euro per m2 betekent dat een opbrengst van .... 18,8 miljoen!

Maar van deze opbrengst moet (net als van het vorige plan) de complete verhuizing en nieuwbouw van Prins Hendrik betaalt worden (ongeveer 15,5 miljoen) en daar bovenop de afkoopsom van 2,8 miljoen.

18,8 - 15,5 - 2,8 = ?

Dan resteert een winst van 0,5 miljoen. Geen vetpot, maar toch.

Maar in 2012 komt het college - gezien de negatieve verwachtingen rondom de onroerend goed markt - met een aanpassing. Door meer grond uit te geven (6000 m2) voor extra percelen (5) wordt de verwachte opbrengst met 1,4 miljoen verhoogt.

Dat is schrikken. Zou 6000 m2 slechts 1,4 miljoen extra opleveren? Dat is:

1.400.000 : 6000 = Slechts 233 euro per m2

Maar in werkelijkheid is hierbij natuurlijk voor het hele project met een aangepaste grondprijs gerekend.

De verwachte totale opbrengst is dan: 18,8 + 1,4 = 20,2 miljoen
Het aantal vierkante meters is dan: 25000 + 6000 = 31000 m2

De grondprijs waarmee gerekend wordt is dus nu: 20,2 / 31000 = 650 euro per m2. In een jaar tijd is de aanname van de te verwachte grondprijs per m2 al flink naar beneden toe bijgesteld.

Nog een duikeling van de grondprijzen brengt het hele plan in de rode cijfers. Het keerpunt ligt bij een grondprijs van 18,3 / 31000 = 590 euro per m2. Hetzelfde effect heeft het niet verkocht krijgen van de laatste 4 percelen.

Dan is er:

geen winst, maar juist verlies
geen draagvlak onder omwonenden en
de landschappelijke waarde van De Koepel ernstig aangetast.

Tel uit je winst!

U bent hier